Locaux d’activité : Les modes de consommation ont changé la donne

Metz et Nancy demeurent des phares d’attractivité en Grand Est

Avec des taux bas et des perspectives économiques favorables, l’année 2019, en termes de volumes d’investissement s’est située dans la dynamique vue depuis six ans. Si le marché des bureaux représente toujours la majorité des transactions, celui des locaux liés au commerce et à la logistique tient son rang. Les métropoles de Metz et Nancy demeurent des points d’attractivité incontournables. 

La solidité du marché immobilier français, les rendements offerts par les actifs immobiliers et l’importance des liquidités continuent d’attirer les investisseurs, avec une présence forte des acteurs hexagonaux (68 %). Cependant, le secteur fait face à des évolutions majeures aussi bien sur le plan conjoncturel, avec le Brexit qui pourrait remanier les cartes de l’investissement, que sur le plan structurel où la révolution des usages, les évolutions des modes de consommation et la digitalisation de beaucoup de secteurs. Ceci oblige les acteurs à faire évoluer leur modèle. Les données de l’an passé, encore à affiner, se basent sur des prospectives annonçant un résultat annuel proche des 30 milliards d’euros. Dans la fourchette haute constatée depuis 2014. 2018 avait vu 32,8 milliards d’euros investis en immobilier d’entreprise en France, le marché français faisant un bond de 20 % par rapport à 2017. La moyenne décennale s’élevant à 22,9 milliards d’euros. La part des bureaux représentait 70 % des volumes investis. Avec plus de 26 millions d’euros placés en bureaux, le marché de Metz était en progression en 2018. L’opération majeure concernait l’immeuble First Plaza – 8 000 m2 de bureaux – situé sur le Technopôle et acquis par une SCPI.  2019 a vu la mise sur le marché des programmes neufs de l’Amphithéâtre. À Nancy, avec 12 millions d’euros placés en bureaux, le marché était en baisse en 2018. En l’absence d’opération phare sur Nancy Grand Cœur, ce sont les bureaux neufs des programmes du quartier Rives de Meurthe à Nancy ou du Plateau de Haye à Maxéville qui avaient attirés les investisseurs SCPI ou Foncière privée comme le Skyline à Nancy et le Plateau de Haye à Maxéville.

La tendance des entrepôts XXL

En termes de transactions finalisées, Metz avait acté 43 000 m2 de bureaux contre 34 000 m2 pour Nancy, ceci plaçant les deux métropoles dans le top 15 hexagonal. Le marché de bureau reste le pilier majeur des investissements d’immobilier d’entreprise. On ne saurait toutefois négliger la place réelle de l’offre des locaux d’activité, commerciaux notamment, et des entrepôts. Le marché de Metz représentait en 2018 sur ce créneau 351 347 m2 d’offres à un an. Une hausse de 39 % par rapport à 2017. Même si les transactions, pour la même période étaient en retrait de 51 % et les demandes de 10 %. L’offre de locaux d’activité s’établissait à 224 000 m² et retrouvait un niveau comparable aux années 2012-2014. L’offre neuve demeurait toujours quasi inexistante (4 %) et la majorité des locaux de seconde main se composait de locaux anciens, voire vétustes, souvent peu en phase avec les besoins des utilisateurs. L’année 2018 avait été marquée avant tout, par les demandes de grande taille, tant en activité qu’en logistique, dans la messagerie, pour des extensions de surface. Du côté de Nancy, la tendance en locaux d’activité et de logistique demeurait dans les zones observées ces quatre dernières années. Plus de 25 000 m2 placés en logistique et plus de 60 000 m2 en activité – dont 10 % d’offres neuves -. Compte tenu de l’évolution des modes de consommation, le niveau de volume transacté devrait rester constant en 2020.

Laurent SIATKA

Dans le miroir européen

Le quatuor des villes européennes présentant le plus de mètres carrés de bureaux transactés est allemand. Championne en la matière, Munich, avec 975 000 m2. Devant Berlin, Francfort et Hambourg. Suivent Amsterdam, Düsseldorf et Barcelone. Lyon vient au 8e rang (331 000 m2), Lille au 11e et Toulouse au 15e. Montpellier et Nice affichent une réelle progression.